José Ignacio Martínez Pallarés

José Ignacio Martínez Pallarés Abogados

José Ignacio Martínez Pallarés
Murcia ( Murcia )

Cuando el orden de los factores sí altera el producto.

Más sobre realización de obras en comunidades de propietarios.

Ya se ha tratado en varias ocasiones cuestiones relacionadas con la realización de obras en una comunidad de propietarios por parte de propietarios integrados en la misma, y es bueno recordar, a la vista de los problemas que suscita, qué significa el artículo 7.1 LPH, que se refiere a las obras que se pueden realizar en cada piso o local, y qué significa dar cuenta de las mismas a quien represente a la comunidad, y en qué casos y cuándo hay que hacerlo.

 El artículo 3 LPH reconoce a cada propietario un derecho singular y exclusivo de propiedad “sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente” que es el piso o local de su propiedad, con todos los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases comprendidos dentro de sus límites y que le sirvan en exclusiva, junto a la copropiedad con el resto de elementos y servicios comunes que tiene con el resto de dueños de pisos y locales.” Dicha atribución de propiedad exclusiva, sobre los elementos estrictamente privativos, y compartida con el resto de los condueños respecto a los elementos comunes - que aparecen enumerados sin carácter exhaustivo en el artículo 396 CC -  tiene como es lógico, aunque frecuentemente se olvide, consecuencias respecto a la posibilidad de ejecución, y en su caso régimen de comunicación y/o autorización, de las obras a que se refiere el artículo 7.1 LPH.

 Lo que dice el artículo 7.1 LPH es que el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, y aunque ya tratamos en un post anterior [“Obligación de comunicación previa a la Comunidad de obras en elementos privativos”] algunas de las cuestiones que se plantean a propósito de este precepto, como son, cuándo es necesario hacer esa comunicación previa, y si tiene alguna consecuencia legal el hecho de no hacerla, conviene aclarar algunos puntos que no siempre quedan claros:

 1. La comunicación hay que hacerla siempre y, además, como dice el mismo precepto con meridiana claridad, con carácter previo al inicio de las obras, que debe ser además con tiempo suficiente para permitir una adecuada toma de conocimiento de lo que se va a hacer, en caso de que exista algún atisbo de actuación sobre elementos comunes, y margen de actuación.

 2. Las obras que afecten única y exclusivamente a elementos privativos no están sometidas a ningún régimen de autorización de la comunidad de propietarios, supuesto al que se refiere estrictamente el concepto de “comunicación previa”.

 3. No es suficiente esa “comunicación previa” si se va a actuar de cualquier manera sobre elementos comunes, porque lo que se precisa en tal caso es el permiso de la comunidad de propietarios, que solo puede ser concedido a través de su máximo órgano de gobierno, que es la junta de propietarios, y ello con independencia del mayor o menos grado de afectación que la obra implique, cuya valoración corresponde también a la junta de propietarios.

 4. Dicha autorización se precisa aun cuando sea para reparar o rehabilitar elementos comunes que estén en mal estado – supuesto que ya traté en otro post [“Obras de reparación en elementos comunes por propietario, y derecho de reembolso”] –, pudiendo intervenir por su cuenta el propietario solo cuando, habiendo sido comunicada, no sean afrontadas por la Comunidad con la necesaria diligencia, y además concurran razones de urgencia que obliguen a ello.

 5. Si no es posible dicha intervención unilateral de un propietario para obras de rehabilitación o reparación de elementos comunes, menos aún cabe admitirlas para cualesquiera otros tipos de obras, aun cuando de las mismas puedan resultar ventajas para todos los propietarios (como con carácter general establece el artículo 397 CC), ni tampoco se pueden fundar en criterios por definición subjetivos como son los de mejora estética. Sobre la oportunidad y autorización de dichas obras no pueden decidir, aunque parezca obvio decirlo, ni el presidente de la comunidad ni mucho menos el administrador, sino solo el conjunto de propietarios a través de la junta, y por la mayoría precisa para cada tipo de acuerdo, como establece el artículo 17 LPH.

 6. Y, por supuesto, tampoco cabe amparar la ejecución de dichas obras sin comunicarlo previamente en una supuesta autorización tácita de la comunidad de propietarios, con base en la existencia obras anteriores, o al menos es muy arriesgado hacerlo, porque el conocimiento no equivale a consentimiento.

El cumplimiento de la obligación de comunicación previa de las obras que se van a realizar, pese a no estar sancionado por la ley, tiene unas ventajas innegables, tanto para la comunidad como para el propietario, y es que permite poner de manifiesto la existencia de una actuación sobre elementos comunes, o incluso de una duda sobre si afecta o no, por lo que si el caso lo requiere la cuestión podrá plantearse en junta de propietarios antes de que se lleven a cabo las obras, lo que permitirá debatirlas y en su caso recabar de la junta el permiso previo necesario para su realización, evitando incurrir en gastos y conflictos innecesarios.

 Se trata sin embargo de una obligación que no siempre se cumple por los propietarios, bien sea por simple desconocimiento de las obligaciones e implicaciones, bien sea porque sí se conocen, pero no se desea asumir la posibilidad de una decisión negativa de la junta, que obligaría a impugnarla, provocando así situaciones de conflicto, incurriendo en gastos cuya responsabilidad no puede atribuirse a la comunidad, y tratando de conseguir una autorización a posteriori de lo ya ejecutado, en lugar de previa, que es lo ordenado.

 El orden de los factores sí altera el producto, en este caso, y es que no es lo mismo si se actúa de una forma o de otra, ni para los propietarios, ni para la comunidad.

Opiniones

Usuario anónimo
09/08/2018
Abraham Fernández García
30/07/2017
"Un señor muy amable y explica muy bien. Lo recomiendo."
Luis Lopez
31/05/2017
Pedro Javier sanchez cordoba
27/12/2016
Jose Luis Torrente Rodríguez
15/12/2016
javier valiente hidalgo
01/12/2016
javier valiente hidalgo
23/11/2016
ana pobo
14/10/2016
paco gonzalvez lopez
08/09/2016
MARIA SANZ MENDEZ
08/08/2016
"Respuesta rápida y clara"
David Gimenez
02/07/2016
"Excelente atención, respuesta clara y rápida, recomendable 100%."
Antonio G. P
27/06/2016
"Satisfecho y rápida respuesta. Gracias"
Jesús Plaza
26/04/2016
"Excelente atención, en menos de 24 horas, y con respuestas claras y concisas. Sin duda recomendable 100%. Agradezco mucho su amabilidad. Y lo tendré en cuenta profesionalmente cuando haya más novedades sobre este asunto."
Almudena Ramirez
25/04/2016
"Rapidez"
Maria del carmen Martinez lopez
14/03/2016
Beatriz Fuentes Carvajal
25/02/2016
pedro tomas ortega
27/01/2016
Alberto Bermejo Martinez
26/01/2016
Alvaro Luna Yelo
03/12/2015
Estefania Marin
18/10/2015
Antonio G. P
12/07/2015
Aránzazu Álvarez
07/07/2015
Azucena Domingo martin
18/06/2015
"Muy buena porque se ha molestado en darme una explicacion del tema..."
david ferrer palomares
10/06/2015
Alejandro Bonilla
04/05/2015
"Claro y conciso"
Elsa Medina Manzanera
27/04/2015
Antonio G. P
06/04/2015
ana pobo
20/01/2015
Aurora Mateo Quirós
06/10/2014
Marina Casado
01/10/2014
Angela Hernandez
27/09/2014
"Contestación a mi pregunta de forma muy rápida y de manera muy clara."
juan manuel maestro jurado
17/09/2014
Usuario anónimo
27/08/2014
Encarni lopez Nicolas
07/07/2014
nazare silva gama
30/11/-0001
"rapidez en la contestacion y aclaracion de los mismos"
JOSE GONZALEZ GOMEZ
30/11/-0001
"Ha sido una rápida consulta."
Armando Meca Solano
30/11/-0001
"Muy rápido y claro. Excelente"

4.4

Excelente
37 Opiniones
Opiniones:
Usuario anónimo
09/08/2018
Abraham Fernández García
30/07/2017
"Un señor muy amable y explica muy bien. Lo recomiendo."
Luis Lopez
31/05/2017
Pedro Javier sanchez cordoba
27/12/2016
Jose Luis Torrente Rodríguez
15/12/2016